Ogni immobile destinato ad affitti brevi o locazioni turistiche deve avere rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili a norma. L'obbligo (art. 13-ter del D.L. 145/2023, convertito nella L. 191/2023) vale per tutti — gestione imprenditoriale o privata, attività nuove o già avviate — e la violazione costa da 600 a 6.000 euro per ciascuna irregolarità accertata, con controlli ormai a regime. Ecco esattamente cosa serve, dove va installato e come si mantiene in regola.
Chi è obbligato (spoiler: tutti)
L'obbligo copre tutte le unità immobiliari destinate a locazione breve o per finalità turistiche, in qualunque forma gestite — anche il privato con un solo appartamento, anche se l'attività è iniziata prima della norma. Unica eccezione (FAQ del Ministero del Turismo): i rilevatori non sono dovuti nelle unità senza impianto a gas in cui sia escluso con certezza il rischio di rilasci di gas combustibili o formazione di monossido. Attenzione però: l'estintore resta obbligatorio sempre, anche nella casa tutta elettrica.
Gli estintori: quanti, dove, quali
| Requisito | Regola |
|---|---|
| Quanti | 1 ogni 200 m² di pavimento o frazione, minimo 1 per piano |
| Dove | Posizioni accessibili e visibili: vicino agli accessi e alle aree di maggior pericolo (cucina), distanza massima di raggiungimento 30 m |
| Caratteristiche | Capacità estinguente minima 13A, carica minima 6 kg o 6 litri (D.M. Interno 3/9/2021) |
| Manutenzione | Controlli periodici secondo la norma UNI 9994-1, con personale qualificato; conservare il cartellino di manutenzione |
Un consiglio da chi lavora con la sicurezza: negli spazi chiusi è preferibile l'estintore a schiuma (6 litri) rispetto a quello a polvere — la polvere, scaricata in un ambiente domestico, azzera la visibilità proprio mentre gli ospiti devono trovare l'uscita.
I rilevatori: gas combustibili e monossido di carbonio
- Rilevatore di gas combustibili (metano/GPL): va installato in prossimità degli apparecchi a gas — piano cottura, caldaia, scaldabagno — a 1–3 metri dall'apparecchio, mai direttamente sopra i fornelli.
- Rilevatore di monossido di carbonio: conforme alla norma EN 50291, negli ambienti con apparecchi a combustione; con allarme acustico e visivo in grado di avvertire tempestivamente gli occupanti.
- Installazione a regola d'arte secondo il D.M. 37/2008 e le istruzioni del fabbricante; vita media ~5 anni, con verifica di funzionamento almeno annuale (UNI 11522) e sostituzione a fine vita.
Se gestisci in forma imprenditoriale, c'è di più
Le unità gestite in forma d'impresa (dal 2026, ricordiamo, la presunzione scatta dal terzo immobile) devono rispettare anche i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla normativa statale e regionale, e presentare la SCIA al SUAP competente: la sua mancanza costa da 2.000 a 10.000 euro, salvo diversa sanzione regionale.
Sanzioni e controlli
Dispositivi assenti o non funzionanti: 600–6.000 € per ciascuna violazione accertata. I controlli delle autorità locali sono attivi e spesso scattano insieme alla verifica del CIN esposto: chi è in regola su un fronte e scoperto sull'altro paga comunque. E oltre la multa c'è la sostanza: in caso di incidente, dispositivi mancanti o non manutenuti pesano su responsabilità civili e coperture assicurative molto più della sanzione amministrativa.
La checklist di adeguamento
- Estintore da 6 kg/6 litri (min. 13A) per ogni piano, visibile e vicino all'accesso — con cartellino di manutenzione aggiornato
- Rilevatore gas combustibili vicino agli apparecchi a gas (se presenti)
- Rilevatore CO conforme EN 50291 negli ambienti con combustione
- Test di funzionamento annotato (data e esito) e batterie/scadenze sotto controllo
- Documentazione dei dispositivi conservata (certificazioni, manuali, manutenzioni)
- Se imprenditoriale: verifica requisiti impianti + SCIA presentata
Domande frequenti
La mia casa vacanze è tutta elettrica: devo installare i rilevatori?
Se non c'è impianto a gas e il rischio di rilasci o formazione di monossido è escluso con certezza, i rilevatori non sono dovuti. L'estintore invece è obbligatorio in ogni caso.
Quanti estintori servono in un bilocale di 60 m²?
Uno, se l'unità è su un solo piano: la regola è 1 ogni 200 m² o frazione, con un minimo di uno per piano. Un duplex richiede almeno due estintori.
Posso installare tutto da solo?
I dispositivi vanno installati a regola d'arte (D.M. 37/2008) seguendo le istruzioni del produttore; per gli estintori la manutenzione periodica va affidata a personale qualificato secondo la UNI 9994-1. Il fai-da-te sull'installazione dei rilevatori è tecnicamente possibile ma la posizione sbagliata è l'errore più comune: in dubbio, un tecnico costa meno di una sanzione.
L'obbligo vale anche per chi affittava già prima della legge?
Sì: le FAQ ministeriali chiariscono che l'obbligo copre anche le attività avviate prima dell'entrata in vigore della norma. Non esiste un regime di «diritti acquisiti» sulla sicurezza.
La sicurezza è anche sapere chi entra
Estintori e rilevatori proteggono dagli incidenti; il controllo degli accessi protegge da tutto il resto. Le serrature elettroniche GuestKey danno a ogni ospite un codice temporaneo valido solo per il soggiorno e registrano ogni accesso — niente chiavi duplicabili in giro, e un registro utile anche in caso di contestazioni. Scopri GuestKey o parti dalla guida completa per mettere a reddito il tuo immobile.
Fonti: art. 13-ter D.L. 145/2023, conv. L. 191/2023; FAQ Ministero del Turismo; D.M. Interno 3/9/2021 (All. I); D.M. 37/2008; norme UNI 9994-1, UNI 11522, EN 50291. Aggiornato a luglio 2026. Per l'adeguamento della tua struttura specifica rivolgiti a un tecnico o a un fornitore antincendio certificato.
