In Florenz funktionieren Kurzzeitvermietungen nur mit einer fünfjährigen Genehmigung der Gemeinde – und in einem Großteil der Stadt sind neue Genehmigungen gesperrt. In der UNESCO-Altstadt gilt der Stopp ab 2025 (beschränkt auf diejenigen, die bereits 2024 aktiv waren); im Juni 2026 hat der Gemeinderat die Sperre auf neun Zonen außerhalb des Zentrums ausgeweitet. Und das Verwaltungsgericht der Toskana hat mit Urteil Nr. 925 vom 14. Mai 2026 19 Berufungen abgewiesen und das gesamte System bestätigt. Hier ist der aktualisierte Leitfaden für diejenigen, die in der toskanischen Hauptstadt tätig sind – oder sein möchten.
Von der „ersten Genehmigung“ zu einem wegweisenden System
Als die erste Genehmigung im Sommer 2025 erteilt wurde, schien es ein symbolischer Wendepunkt zu sein. Ein Jahr später ist es zu einem System geworden: über 400 erteilte Genehmigungen (270 allein in den ersten fünf Monaten des Jahres 2026), ~17.000 registrierte touristische Vermietungen in der Stadt und eine Verordnung – basierend auf Art. 59 des Regionalgesetzes der Toskana Nr. 61/2024 – die sowohl die Prüfung des Verfassungsgerichts (Urteil 186/2025 zum Regionalgesetz) als auch die des Verwaltungsgerichts (Urteil 925/2026) bestanden hat. Florenz ist das nationale Labor für die Regulierung von Kurzzeitvermietungen: Das Verständnis seiner Regeln hilft auch denen, die anderswo tätig sind, denn andere Gemeinden mit hoher touristischer Dichte könnten diesem Beispiel folgen.
So funktioniert die Genehmigung
- Fünfjährig und pro einzelner Immobilieneinheit, sowohl an den Eigentümer als auch an die Immobilie gebunden: Wird die Immobilie verkauft, erlischt die Genehmigung – man kauft kein Geschäft „mit Lizenz inklusive“.
- Obligatorische Eintragung in das städtische Register der touristischen Vermietungen.
- Registrierung auf der regionalen Plattform Turismo 5 innerhalb von 30 Tagen nach dem ersten Vertrag; für nicht-gewerbliche touristische Vermietungen ist keine SCIA erforderlich.
- Ausgehängte CIN und Sicherheitsanforderungen (Gas-/Kohlenmonoxidmelder, Feuerlöscher) wie im restlichen Italien.
Wo neue Genehmigungen gesperrt sind
UNESCO-Gebiet (ab 2025): neue touristische Vermietungen verboten; nur Einheiten, die bereits 2024 regelmäßig aktiv waren, dürfen fortgesetzt werden. Ab Juni 2026 wird die Sperre auf die Unterzonen A3 und A4 ausgedehnt: Campo di Marte, San Jacopino, Gavinana, Pignoncino und Paolo Uccello, Statuto und Rifredi, Libertà, Oberdan und Savonarola, Bronzino und Pier Vettori, Fonderia und Petrarca – über 60.000 Wohnungen. Wer bereits aktiv war, kann fortfahren; für die Anpassung an die Qualitätsstandards gibt es ein Moratorium bis 2028.
Die Mindeststandards für Unterkünfte
| Anforderung | Minimum |
|---|---|
| Wohnfläche | 28 m² |
| Einzelzimmer / Wohnküche | 9 m² |
| Doppelzimmer | 14 m² |
| Bad | 2,5 m² |
Hinzu kommen bauliche, anlagentechnische, Brandschutz-, Schallschutz- und hygienisch-sanitäre Konformität.
Sanktionen und Widerruf
Verstöße gegen die Artikel zu Beschränkungen und Standards kosten zwischen 1.000 und 10.000 Euro. Die Genehmigung erlischt nach drei Sanktionen, im Falle einer festgestellten Umgehung der Kurtaxe oder nach 12 Monaten Inaktivität – mit einer wichtigen Ausnahme, die im Rat eingeführt wurde: Der Widerruf tritt nicht in Kraft, wenn die Unterkunft in diesem Zeitraum mit Verträgen von mehr als 30 Tagen vermietet wurde.
Keyboxen verboten und Check-in „de visu“
Ab 2025 ist es in Florenz verboten, Keyboxen an Fassaden anzubringen, insbesondere im UNESCO-Gebiet. Der Self-Check-in bleibt möglich, aber die Identifizierung des Gastes muss de visu erfolgen: Echtzeit-Erkennung des Dokuments und der Person, auch aus der Ferne – niemals eine einfache Box mit Schlüsseln.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich eine neue Kurzzeitvermietung im Zentrum von Florenz eröffnen?
Nein: Im UNESCO-Gebiet sind neue Genehmigungen gesperrt (außer für bereits 2024 aktive Einheiten), und ab Juni 2026 umfasst die Sperre auch neun Zonen im Gürtel. Außerhalb der eingeschränkten Gebiete ist jedoch die fünfjährige Genehmigung erforderlich.
Wenn ich eine bereits als Kurzzeitvermietung genutzte Wohnung kaufe, geht die Genehmigung auf mich über?
Nein: Die Genehmigung ist an Eigentümer und Immobilie gemeinsam gebunden und erlischt mit dem Verkauf. Dies ist der am meisten unterschätzte Punkt für diejenigen, die Investitionen in dieser Gegend in Betracht ziehen: Der Wert der Operation muss berechnet werden, ohne die Genehmigung als selbstverständlich anzusehen.
Ich habe bereits eine aktive Tätigkeit: Was muss ich tun?
Eintragung ins Gemeinderegister, ausgehängte CIN, Sicherheitsanforderungen sofort; für die Größen- und Qualitätsstandards gilt ein Moratorium bis 2028. Und achten Sie auf die Kontinuität: 12 Monate ohne Aktivität (und ohne Langzeitmieten) führen zum Erlöschen des Titels.
Gelten diese Regeln nur in Florenz?
Die Verordnung ist kommunal, basiert aber auf dem Regionalgesetz der Toskana Nr. 61/2024, das Gemeinden mit hoher touristischer Dichte die Einführung ähnlicher Regelungen ermöglicht – und die gerichtliche Beständigkeit des Florentiner Modells (Verfassungsgericht + TAR) macht es replizierbar. Wer in anderen Touristenstädten tätig ist, sollte dieses Thema genau verfolgen.
Ohne Keybox, ohne Schlüssel, vorschriftsmäßig
Das Verbot von Keyboxen und die Pflicht zur persönlichen Identifizierung verändern den Check-in in Florenz und darüber hinaus. Die elektronischen Schlösser von GuestKey eliminieren Schlüssel und Boxen: temporäre Zugangscodes, die nur für den Aufenthalt gültig sind, nichts an den Fassaden, nachvollziehbare Zugänge für jede Einheit – während die Identifizierung des Gastes weiterhin gemäß den geltenden Regeln erfolgt. Entdecken Sie GuestKey oder erkunden Sie die smarten Schlösser für Beherbergungsbetriebe.
Quellen: Verordnung der Gemeinde Florenz (Beschluss Nr. 27 vom 5.5.2025 und Änderung Juni 2026); TAR Toskana Urteil Nr. 925 vom 14.5.2026; Verfassungsgericht Urteil Nr. 186/2025; L.R. Toskana Nr. 61/2024. Aktualisiert im Juli 2026: Perimeter und Kriterien können vom Gemeinderat auf der Grundlage der Überwachung geändert werden – überprüfen Sie immer die aktualisierten Dokumente der Gemeinde.
