Eine Eigentümergemeinschaft kann Kurzzeitvermietungen nicht mit Stimmenmehrheit verbieten: Sie kann diese nur durch eine vertraglich vereinbarte Hausordnung mit einer klaren und eindeutigen Klausel untersagen. Dies ist ein gefestigter Rechtsgrundsatz – und im Januar 2026 hat der Kassationsgerichtshof (Urteil Nr. 1105 vom 19.1.2026) die Hürde für diejenigen, die die Tätigkeit beenden wollen, noch höher gelegt. Hier erfahren Sie, was Sie wirklich aufhalten kann, was nicht, und die Checkliste, die Sie vor Beginn (oder vor dem Kauf einer Immobilie zur Kurzzeitvermietung) abarbeiten sollten.
Die Grundregel: vertraglich ja, versammlungsrechtlich nein
| Art der Hausordnung | Kann Kurzzeitvermietungen verbieten? | Warum |
|---|---|---|
| Vertraglich (vom Bauträger erstellt und in den Kaufverträgen genannt, oder einstimmig genehmigt) | Ja, wenn die Klausel klar und explizit ist | Beeinflusst die Rechte Einzelner wie eine beim Kauf akzeptierte dingliche Last |
| Versammlungsrechtlich (mit Mehrheit genehmigt) | Nein | Kann das Eigentumsrecht nicht einschränken: Ein Beschluss, der Kurzzeitvermietungen absolut verbietet, ist nichtig |
Achten Sie auf ein Detail, das viele überrascht: Damit die vertragliche Hausordnung bindend ist, muss sie nicht physisch dem Kaufvertrag beigefügt sein – es genügt, wenn der Kaufvertrag darauf Bezug nimmt (Cass. Nr. 24526/2022).
Die Klausel muss klar sein: „Hotels und Pensionen verboten“ reicht nicht aus
Der Kassationsgerichtshof verlangt, dass Verbote aus „unwiderlegbar deutlichen und expliziten Ausdrücken“ hervorgehen (Cass. Nr. 21307/2016): Eigentumsbeschränkungen sind streng, niemals extensiv auszulegen. Daher haben mehrere Gerichte entschieden, dass eine Klausel, die „Hotels, Pensionen oder Zimmervermietungen“ verbietet, die Kurzzeitvermietung nicht automatisch blockiert: Eine Wohnung für wenige Tage ohne Hoteldienstleistungen zu vermieten, ist die Nutzung der Immobilie, keine Beherbergungsaktivität. Die jüngsten Regelwerke haben jedoch gelernt und verbieten ausdrücklich „Mietverträge unter sechs Monaten“: Eine solche Klausel ist, wenn vertraglich vereinbart, gültig und bindend.
Die Grenze, die nicht überschritten werden darf: die parahotellerieartige Tätigkeit
Das Bild kehrt sich um, wenn die Verwaltung Merkmale einer organisierten Beherbergungsstruktur annimmt. Das Gericht von Mailand (Urteil Nr. 8753/2025) hat die Einstellung einer Tätigkeit angeordnet, die als echtes Hotel geführt und beworben wurde, unter Verstoß gegen eine vertragliche Hausordnung, die die Nutzung zu Wohnzwecken vorschrieb. Die praktische Unterscheidung, die sich aus der Rechtsprechung ergibt:
- Vereinbar mit Kurzzeitvermietung: Endreinigung, bei Ankunft bereitgestellte Bettwäsche, gelegentliche Aufmerksamkeiten.
- Anzeichen einer Beherbergungsaktivität: Rezeption, Frühstück, regelmäßige Reinigungen während des Aufenthalts, kontinuierlicher Wäschewechsel, betriebswirtschaftliche Organisation.
Wenn Ihre vertragliche Hausordnung die Nutzung auf Wohnzwecke beschränkt, ist es die Einhaltung dieser Linie, die Ihr Geschäft schützt.
Die Neuheit 2026: Verbote sind Dienstbarkeiten, und der Prozess wird komplizierter (für diejenigen, die Sie angreifen)
Mit der Verordnung Nr. 1105 vom 19. Januar 2026 hat der Kassationsgerichtshof die reglementarischen Verbote als dingliche Lasten/wechselseitige Dienstbarkeiten qualifiziert: Die Klage der Eigentümergemeinschaft zu deren Durchsetzung ist eine confessoria servitutis und erfordert die Beteiligung aller Inhaber von Rechten an der Immobilie (notwendige Streitgenossenschaft) am Verfahren. Im entschiedenen Fall hatte die Eigentümergemeinschaft nur die Gesellschaft, die die Wohnungen verwaltete, und nicht den Eigentümer (eine Leasinggesellschaft) verklagt: Das Urteil, das die Einstellung des B&B anordnete, wurde für nichtig erklärt. Übersetzt: Eigentumsbeschränkungen müssen präzise, begründet und unter Einbeziehung der Eigentümer geltend gemacht werden – keine Abkürzungen.
Was die Eigentümergemeinschaft trotzdem tun kann (auch ohne Verbot)
Auch wenn die Kurzzeitvermietung rechtmäßig ist, verfügt die Eigentümergemeinschaft über reale Instrumente: Die Nutzung der Gemeinschaftsflächen regeln (gültige Beschlüsse, sofern sie das Vermietungsrecht nicht beeinträchtigen), die in der Hausordnung vorgesehenen Sanktionen bei Verstößen anwenden, gegen Immissionen über das normale Maß hinaus vorgehen (Art. 844 BGB) und Schadensersatz für das Verhalten der Gäste fordern, für die der Eigentümer haftet. Ein friedliches Zusammenleben lohnt sich also auch für diejenigen, die im Recht sind.
Die Checkliste vor Beginn (oder vor dem Kauf)
- Holen Sie die Hausordnung ein und überprüfen Sie deren Art: vertraglich (in Ihrem Kaufvertrag erwähnt?) oder versammlungsrechtlich.
- Lesen Sie die genauen Formulierungen der Klauseln bezüglich Nutzungszweck und verbotenen Aktivitäten: „Beherbergungsaktivitäten“, „Pensionen“ und „Mietverträge unter X Monaten“ haben sehr unterschiedliche Auswirkungen.
- Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, um sie kurzzeitig zu vermieten: Diese Überprüfung muss vor dem Vorvertrag erfolgen, nicht danach.
- Richten Sie die Verwaltung auf die „Vermietungsseite“ der Linie aus: keine Hoteldienstleistungen, wenn die Hausordnung die Nutzung auf Wohnzwecke beschränkt.
- Beachten Sie die Anforderungen für 2026 außerhalb der Eigentümergemeinschaft: Ausgestellte CIN, Identifizierung der Gäste gemäß den geltenden Regeln, neue Steuerschwellen des Haushaltsgesetzes 2026 und jährliche Erklärung der Kurtaxe.
Häufig gestellte Fragen
Kann die Versammlung Kurzzeitvermietungen mit Stimmenmehrheit verbieten?
Nein: Ein Beschluss oder eine Hausordnung, die von der Versammlung erlassen wurde, kann das Eigentumsrecht nicht einschränken. Ein nach dem Kauf eingeführtes Verbot erfordert die Einstimmigkeit der Eigentümer.
Meine Hausordnung verbietet „Pensionen und Zimmervermietungen“: Muss ich aufhören?
Nicht automatisch: Die Rechtsprechung legt Verbote streng aus, und die Kurzzeitvermietung ohne Hoteldienstleistungen ist keine Beherbergungsaktivität. Die Beurteilung hängt jedoch von den genauen Formulierungen der Klausel und Ihrer Geschäftsführung ab: Lassen Sie die Hausordnung von einem Anwalt prüfen, bevor Sie investieren.
Kann ich meinen Gästen Reinigung und Bettwäsche anbieten?
Die Endreinigung und die bei Ankunft bereitgestellte Bettwäsche gelten als mit der Vermietung vereinbar. Rezeption, Frühstück und kontinuierliche Reinigung während des Aufenthalts verschieben die Aktivität in Richtung Beherbergung: Dort werden Hausordnungen mit Wohnzweckbindung zu einem Problem.
Kann die Eigentümergemeinschaft Keyboxen verbieten?
Sie kann die Installation an Gemeinschaftsflächen (Fassade, Geländer) regeln, und in mehreren Städten haben die Gemeinden sie auf öffentlichem Grund verboten. Die solideste Lösung ist, den Zugang auf die Wohnungstür zu verlegen, mit Systemen, die keine Gemeinschaftsflächen belegen.
Weniger Reibung in der Eigentümergemeinschaft, durch Design
Die meisten Spannungen in Eigentümergemeinschaften bezüglich Kurzzeitvermietungen entstehen durch herumliegende Schlüssel, Klingeln und Gäste, die die falsche Tür nehmen. Die elektronischen Schlösser von GuestKey eliminieren Schlüssel und Keyboxen: temporäre Codes, die nur für den Aufenthalt gültig sind, protokollierte Zugänge, keine Gegenstände auf Gemeinschaftsflächen – und ein Register, wer eintritt, auch nützlich bei Streitigkeiten. Entdecken Sie GuestKey oder erkunden Sie die Smart-Griffe und -Schlösser.
Quellen: Kass. Nr. 21307/2016; Kass. Nr. 24526/2022; Kass. Verordn. Nr. 2770/2025; Kass. Verordn. Nr. 1105 vom 19.1.2026; LG Mailand Nr. 8753/2025. Aktualisiert im Juli 2026. Die Regulierungsbestimmungen sind von Fall zu Fall zu bewerten: Für Ihre spezifische Regulierung wenden Sie sich bitte an einen Anwalt.
