Jede Immobilie, die für Kurzzeitvermietungen oder touristische Vermietungen bestimmt ist, muss funktionierende Gas- und Kohlenmonoxidmelder sowie tragbare, normgerechte Feuerlöscher besitzen. Die Verpflichtung (Art. 13-ter des Gesetzesdekrets 145/2023, umgewandelt in das Gesetz 191/2023) gilt für alle – ob gewerblich oder privat geführt, ob neue oder bereits bestehende Aktivitäten – und ein Verstoß kostet zwischen 600 und 6.000 Euro für jede festgestellte Unregelmäßigkeit, wobei die Kontrollen nun regelmäßig stattfinden. Hier erfahren Sie genau, was benötigt wird, wo es installiert werden muss und wie Sie sich gesetzeskonform verhalten.
Wer ist verpflichtet (Spoiler: alle)
Die Verpflichtung umfasst alle Immobilieneinheiten, die für Kurzzeitvermietungen oder zu touristischen Zwecken genutzt werden, unabhängig von der Verwaltungsform – auch Privatpersonen mit nur einer Wohnung, selbst wenn die Tätigkeit vor Inkrafttreten der Norm begonnen wurde. Einzige Ausnahme (FAQ des Tourismusministeriums): Melder sind nicht erforderlich in Einheiten ohne Gasanlage, in denen das Risiko von Freisetzungen brennbarer Gase oder der Bildung von Kohlenmonoxid mit Sicherheit ausgeschlossen ist. Aber Achtung: Der Feuerlöscher ist immer obligatorisch, auch in einem rein elektrischen Haushalt.
Feuerlöscher: wie viele, wo, welche
| Anforderung | Regel |
|---|---|
| Anzahl | 1 pro 200 m² Grundfläche oder Teil davon, mindestens 1 pro Etage |
| Wo | Zugängliche und sichtbare Positionen: in der Nähe von Zugängen und Bereichen mit erhöhter Gefahr (Küche), maximale Reichweite 30 m |
| Eigenschaften | Mindestlöschleistung 13A, Mindestfüllmenge 6 kg oder 6 Liter (DM Interno 3/9/2021) |
| Wartung | Regelmäßige Kontrollen gemäß Norm UNI 9994-1, durch qualifiziertes Personal; Wartungsetikett aufbewahren |
Ein Tipp von Sicherheitsexperten: In geschlossenen Räumen ist der Schaumlöscher (6 Liter) dem Pulverlöscher vorzuziehen – Pulver, das in einem Haushalt freigesetzt wird, nimmt die Sicht, genau dann, wenn die Gäste den Ausgang finden müssen.
Die Melder: Brennbare Gase und Kohlenmonoxid
- Melder für brennbare Gase (Methan/LPG): Muss in der Nähe von Gasgeräten – Kochfeld, Heizkessel, Warmwasserbereiter – 1–3 Meter vom Gerät entfernt installiert werden, niemals direkt über dem Kochfeld.
- Kohlenmonoxidmelder: Entspricht der Norm EN 50291, in Räumen mit Verbrennungsgeräten; mit akustischem und visuellem Alarm, der die Bewohner rechtzeitig warnen kann.
- Fachgerechte Installation gemäß D.M. 37/2008 und den Anweisungen des Herstellers; durchschnittliche Lebensdauer ~5 Jahre, mit jährlicher Funktionsprüfung (UNI 11522) und Austausch am Ende der Lebensdauer.
Wenn Sie gewerblich vermieten, gibt es noch mehr zu beachten
Gewerblich verwaltete Einheiten (ab 2026, erinnern wir uns, gilt die Vermutung ab der dritten Immobilie) müssen auch die Sicherheitsanforderungen der Anlagen gemäß staatlichen und regionalen Vorschriften erfüllen und die SCIA bei der zuständigen SUAP vorlegen: Das Fehlen kostet zwischen 2.000 und 10.000 Euro, sofern keine andere regionale Strafe vorgesehen ist.
Sanktionen und Kontrollen
Fehlende oder nicht funktionierende Geräte: 600–6.000 € für jeden festgestellten Verstoß. Die Kontrollen der lokalen Behörden sind aktiv und erfolgen oft zusammen mit der Überprüfung des ausgehängten CIN: Wer auf der einen Seite regelkonform ist und auf der anderen nicht, zahlt trotzdem. Und über die Strafe hinaus zählt der Kern: Im Falle eines Unfalls wiegen fehlende oder nicht gewartete Geräte bei der zivilrechtlichen Haftung und den Versicherungsdeckungen viel mehr als die Verwaltungsstrafe.
Die Anpassungs-Checkliste
- 6 kg/6 Liter Feuerlöscher (mind. 13A) pro Etage, sichtbar und in der Nähe des Zugangs – mit aktuellem Wartungsetikett
- Melder für brennbare Gase in der Nähe von Gasgeräten (falls vorhanden)
- CO-Melder gemäß EN 50291 in Räumen mit Verbrennung
- Dokumentierter Funktionstest (Datum und Ergebnis) und Kontrolle von Batterien/Ablaufdaten
- Aufbewahrung der Gerätedokumentation (Zertifizierungen, Handbücher, Wartungen)
- Bei gewerblicher Nutzung: Überprüfung der Anlagenanforderungen + vorgelegte SCIA
Häufig gestellte Fragen
Mein Ferienhaus ist komplett elektrisch: Muss ich Melder installieren?
Wenn keine Gasanlage vorhanden ist und das Risiko von Freisetzungen oder Kohlenmonoxidbildung mit Sicherheit ausgeschlossen ist, sind Melder nicht erforderlich. Der Feuerlöscher ist jedoch in jedem Fall Pflicht.
Wie viele Feuerlöscher werden in einer 60 m² großen Zweizimmerwohnung benötigt?
Einer, wenn die Einheit auf einer Etage liegt: Die Regel ist 1 pro 200 m² oder Teil davon, mit einem Minimum von einem pro Etage. Eine Maisonette-Wohnung benötigt mindestens zwei Feuerlöscher.
Kann ich alles selbst installieren?
Die Geräte müssen fachgerecht (D.M. 37/2008) und gemäß den Anweisungen des Herstellers installiert werden; die regelmäßige Wartung von Feuerlöschern ist qualifiziertem Personal gemäß UNI 9994-1 zu übertragen. Die Do-it-yourself-Installation von Meldern ist technisch möglich, aber die falsche Position ist der häufigste Fehler: Im Zweifelsfall kostet ein Techniker weniger als eine Strafe.
Gilt die Pflicht auch für diejenigen, die bereits vor dem Gesetz vermietet haben?
Ja: Die ministeriellen FAQs stellen klar, dass die Pflicht auch für Aktivitäten gilt, die vor Inkrafttreten der Norm begonnen wurden. Es gibt kein "Bestandsrecht" in Bezug auf die Sicherheit.
Sicherheit bedeutet auch, zu wissen, wer hineinkommt
Feuerlöscher und Melder schützen vor Unfällen; die Zugangskontrolle schützt vor allem anderen. Die elektronischen Schlösser GuestKey geben jedem Gast einen temporären Code, der nur für den Aufenthalt gültig ist, und protokollieren jeden Zugang – keine duplizierbaren Schlüssel im Umlauf und ein nützliches Register auch im Falle von Streitigkeiten. Entdecken Sie GuestKey oder beginnen Sie mit dem vollständigen Leitfaden zur Einkommenserzielung mit Ihrer Immobilie.
Quellen: Art. 13-ter D.L. 145/2023, konv. L. 191/2023; FAQ Ministero del Turismo; D.M. Interno 3/9/2021 (Anhang I); D.M. 37/2008; Normen UNI 9994-1, UNI 11522, EN 50291. Aktualisiert im Juli 2026. Für die Anpassung Ihrer spezifischen Struktur wenden Sie sich an einen Techniker oder einen zertifizierten Brandschutzlieferanten.
