Das Haushaltsgesetz 2026 (Gesetz Nr. 199 vom 30. Dezember 2025, in Kraft getreten am 1. Januar 2026) hat die Regeln für Kurzzeitmieten in zwei Punkten geändert: Es bestätigt die Sätze der Pauschalsteuer (21% auf eine Immobilie nach Wahl, 26% darüber hinaus) und senkt die Schwelle, ab der die Tätigkeit als unternehmerisch gilt, von vier auf zwei. Ab der dritten Immobilie, die für Kurzzeitmieten bestimmt ist, ist eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer erforderlich. Das klingt einfach – und genau hier beginnen die Komplikationen. Wir werden sehen, was sicher ist, was noch geklärt werden muss und was sofort zu tun ist.
Die Sätze der Pauschalsteuer: bestätigt
| Situation | Steuersatz | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Eine Immobilieneinheit, vom Steuerzahler in der Erklärung gewählt | 21% | Es ist ratsam, sie der Immobilie mit der höchsten Jahresmiete zuzuordnen |
| Die Einheiten nach der ersten | 26% | Unabhängig vom Buchungskanal |
Eine weit verbreitete Angst während des Gesetzgebungsverfahrens hat sich gelegt: In den ersten Entwürfen wäre der 21%-Satz nur für Vermieter gegolten, die ohne Portale oder Agenturen vermieten. Im endgültigen Text hängt der Steuersatz nicht vom Kanal ab: Wer Airbnb, Booking oder eine Agentur nutzt, behält 21% auf die gewählte Einheit.
Die wahre Neuerung: Umsatzsteuer-Identifikationsnummer ab der dritten Immobilie
Bis zum 31. Dezember 2025 konnten bis zu vier Wohnungen für Kurzzeitmieten als Privatperson vermietet werden. Ab 2026 sinkt die Schwelle auf zwei: Ab der dritten Immobilie, die im Laufe des Jahres für Kurzzeitmieten bestimmt ist, wird die Tätigkeit als unternehmerisch angesehen, mit der Pflicht zur Umsatzsteuer-Identifikationsnummer und anderen Regeln (Pauschalregelung oder ordentliche Regelung, oder die gewerbliche touristische Vermietung). Auch die Steuererklärung ändert sich: Bei mehr als zwei Immobilien kann das Modell 730 nicht mehr verwendet werden.
Warum es "in der Praxis komplex" ist
- Koordination wartet auf Klärung: In einigen Grenzbereichen (Zählung der Einheiten, Verwaltungen durch Kommodatare oder Untervermieter, Übergänge im Laufe des Jahres) stimmen die Interpretationen der Experten noch nicht überein; Rundschreiben der Agentur der Einnahmen werden erwartet. Wenn Sie nahe an der Schwelle sind, entscheiden Sie nicht allein.
- Regionale und kommunale Regeln in Bewegung: Einige Regionen fügen eigene Auflagen hinzu (z. B. in der Toskana die SCIA an die SUAP für gewerbliche Tätigkeiten und die Nutzungsbeschränkungen, mit einer Übergangsfrist bis Mitte 2026).
- Die europäische Ebene: Ab dem 20. Mai 2026 ist die EU-Verordnung 2024/1028 zur Transparenz von Kurzzeitmieten vollständig anwendbar, die die Registrierungspflichten und den Datenaustausch mit den Plattformen verstärkt.
- Der CIN bleibt: Der nationale Identifikationscode muss beantragt und angezeigt werden; er ist die Voraussetzung für den Betrieb, unabhängig von der Steuerregelung.
Was jetzt zu tun ist: die Checkliste
- Zählen Sie die für Kurzzeitmieten bestimmten Immobilien pro Steuerzahler im Jahr: Bis zu zwei bleiben Sie privat, ab der dritten benötigen Sie eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer.
- Weisen Sie in der Steuererklärung 21% der Einheit mit dem höchsten Einkommen zu.
- Wenn Sie 2026 die dritte Immobilie erreichen – oder dies beabsichtigen – sprechen Sie vorher mit Ihrem Steuerberater: Die Wahl der Regelung (Pauschal, regulär, LTI) ändert das Nettoergebnis erheblich.
- Überprüfen Sie die Anforderungen Ihrer Region und Ihrer Gemeinde, sowie CIN und Sicherheitsanforderungen.
- Halten Sie die Daten zu Aufenthalten und Einnahmen in Ordnung: Sie werden für die jährliche Erklärung der Kurtaxe benötigt (die bleibt, auch nach der Abschaffung des Modells 21).
Häufig gestellte Fragen
Ich vermiete nur eine Ferienwohnung: Ändert sich etwas für mich?
Nein: Sie bleiben bei 21% mit der Pauschalsteuer, egal welchen Buchungskanal Sie nutzen. Die normalen Pflichten (CIN, Gästemeldungen, Kurtaxe wo vorgesehen) bleiben bestehen.
Verliert man durch die Nutzung von Airbnb oder einer Agentur die 21%?
Nein. Die während des Gesetzgebungsverfahrens kursierende Hypothese wurde nicht in den endgültigen Text aufgenommen: Der Steuersatz hängt von der Anzahl der Immobilien ab, nicht vom Kanal.
Ich habe drei Wohnungen: Kann ich bei der Pauschalsteuer bleiben?
Ab 2026 nicht: Ab der dritten Immobilie wird die Tätigkeit als unternehmerisch angesehen und eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer ist erforderlich. In diesem Fall ist ein Gespräch mit einem Steuerberater, bevor Sie die Anzeigen für die Saison veröffentlichen, mehr wert als jeder Leitfaden.
Wann treten die neuen Regeln in Kraft?
Ab dem 1. Januar 2026 (Gesetz Nr. 199/2025, veröffentlicht im Amtsblatt am 30. Dezember 2025).
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Quellen: Gesetz vom 30. Dezember 2025, Nr. 199 (Haushaltsgesetz 2026); Art. 4 D.L. 50/2017; EU-Verordnung 2024/1028. Aktualisiert im Juli 2026: Zu noch offenen Interpretationsfragen werden Rundschreiben der Agentur der Einnahmen erwartet – für Ihren speziellen Fall wenden Sie sich bitte an einen zugelassenen Fachmann.
