A Firenze gli affitti brevi funzionano solo con autorizzazione comunale quinquennale — e in gran parte della città le nuove autorizzazioni sono bloccate. Nel centro storico UNESCO lo stop è in vigore dal 2025 (limitato a chi era già attivo nel 2024); a giugno 2026 il Consiglio comunale ha esteso il blocco a nove zone fuori dal centro. E il TAR della Toscana, con la sentenza n. 925 del 14 maggio 2026, ha respinto 19 ricorsi confermando l'intero impianto. Ecco la guida aggiornata per chi opera — o vorrebbe operare — nel capoluogo toscano.
Dalla «prima autorizzazione» a un sistema che fa scuola
Quando fu rilasciata la prima autorizzazione, nell'estate 2025, sembrava una svolta simbolica. Un anno dopo è diventata un sistema: oltre 400 autorizzazioni rilasciate (270 solo nei primi cinque mesi del 2026), ~17.000 locazioni turistiche registrate in città e un regolamento — fondato sull'art. 59 della legge regionale Toscana n. 61/2024 — che ha superato sia il vaglio della Corte Costituzionale (sent. 186/2025 sulla legge regionale) sia quello del TAR (sent. 925/2026). Firenze è il laboratorio nazionale della regolazione degli affitti brevi: capire le sue regole serve anche a chi opera altrove, perché altri Comuni ad alta densità turistica possono seguirne la strada.
Come funziona l'autorizzazione
- Quinquennale e per singola unità immobiliare, legata sia al proprietario sia all'immobile: se l'immobile viene venduto, l'autorizzazione decade — non si compra un'attività «con licenza inclusa».
- Iscrizione obbligatoria al Registro comunale delle locazioni turistiche.
- Registrazione sulla piattaforma regionale Turismo 5 entro 30 giorni dal primo contratto; per la locazione turistica non imprenditoriale non serve la SCIA.
- CIN esposto e requisiti di sicurezza (rilevatori gas/monossido, estintore) come nel resto d'Italia.
Dove le nuove autorizzazioni sono bloccate
Area UNESCO (dal 2025): nuove locazioni turistiche vietate; possono proseguire solo le unità già regolarmente attive nel corso del 2024. Da giugno 2026 il blocco si estende alle sottozone A3 e A4: Campo di Marte, San Jacopino, Gavinana, Pignoncino e Paolo Uccello, Statuto e Rifredi, Libertà, Oberdan e Savonarola, Bronzino e Pier Vettori, Fonderia e Petrarca — oltre 60.000 abitazioni. Chi era già attivo prosegue; per adeguarsi agli standard qualitativi c'è una moratoria fino al 2028.
Gli standard minimi degli alloggi
| Requisito | Minimo |
|---|---|
| Superficie dell'alloggio | 28 m² |
| Camera singola / cucina abitabile | 9 m² |
| Camera doppia o matrimoniale | 14 m² |
| Bagno | 2,5 m² |
Più conformità edilizia, impiantistica, antincendio, acustica e igienico-sanitaria.
Sanzioni e decadenza
Le violazioni degli articoli su limitazioni e standard costano da 1.000 a 10.000 euro. L'autorizzazione decade dopo tre sanzioni, in caso di evasione accertata della tassa di soggiorno, o per 12 mesi di inattività — con un'eccezione importante introdotta in Consiglio: la decadenza non scatta se in quel periodo l'alloggio è stato affittato con contratti superiori a 30 giorni.
Keybox vietate e check-in «de visu»
Dal 2025 a Firenze è vietato installare keybox sulle facciate, in particolare nell'area UNESCO. Il self check-in resta possibile, ma l'identificazione dell'ospite deve avvenire de visu: riconoscimento in tempo reale del documento e della persona, anche da remoto — mai una semplice cassetta con le chiavi.
Domande frequenti
Posso aprire un nuovo affitto breve nel centro di Firenze?
No: nell'area UNESCO le nuove autorizzazioni sono bloccate (salvo unità già attive nel 2024), e da giugno 2026 il blocco copre anche nove zone della cintura. Fuori dalle aree vincolate serve comunque l'autorizzazione quinquennale.
Se compro un appartamento già usato come affitto breve, l'autorizzazione passa a me?
No: l'autorizzazione è legata a proprietario e immobile insieme e decade con la vendita. È il punto più sottovalutato da chi valuta investimenti in zona: il valore dell'operazione va calcolato senza dare per scontato il titolo.
Ho già un'attività attiva: cosa devo fare?
Iscrizione al registro comunale, CIN esposto, requisiti di sicurezza subito; per gli standard dimensionali e qualitativi la moratoria arriva fino al 2028. E attenzione alla continuità: 12 mesi senza attività (e senza affitti lunghi) fanno decadere il titolo.
Queste regole valgono solo a Firenze?
Il regolamento è comunale, ma poggia sulla legge regionale toscana n. 61/2024, che consente ai Comuni ad alta densità turistica di introdurre regimi analoghi — e la tenuta giudiziaria del modello fiorentino (Corte Costituzionale + TAR) lo rende replicabile. Chi opera in altre città turistiche farebbe bene a seguire questa partita.
Senza keybox, senza chiavi, in regola
Il divieto delle keybox e l'obbligo di riconoscimento de visu stanno cambiando il check-in a Firenze e non solo. Le serrature elettroniche GuestKey eliminano chiavi e cassette: codici d'accesso temporanei validi solo per il soggiorno, nulla sulle facciate, accessi tracciati per ogni unità — mentre l'identificazione dell'ospite resta gestita secondo le regole vigenti. Scopri GuestKey o esplora le serrature smart per strutture ricettive.
Fonti: Regolamento Comune di Firenze (delib. n. 27 del 5/5/2025 e modifica giugno 2026); TAR Toscana sent. n. 925 del 14/5/2026; Corte Costituzionale sent. n. 186/2025; L.R. Toscana n. 61/2024. Aggiornato a luglio 2026: perimetri e criteri possono essere modificati dal Consiglio comunale sulla base del monitoraggio — verifica sempre gli atti aggiornati del Comune.
