La Legge di Bilancio 2026 (L. n. 199 del 30 dicembre 2025, in vigore dal 1° gennaio 2026) ha cambiato le regole delle locazioni brevi in due punti: conferma le aliquote della cedolare secca (21% su un immobile a scelta, 26% oltre) e abbassa da quattro a due la soglia oltre la quale l'attività si presume imprenditoriale. Dal terzo immobile destinato ad affitti brevi serve la partita IVA. Sembra semplice — ed è esattamente qui che iniziano le complicazioni. Vediamo cosa è certo, cosa è ancora in chiarimento e cosa fare subito.
Le aliquote della cedolare secca: confermate
| Situazione | Aliquota | Note |
|---|---|---|
| Un'unità immobiliare, scelta dal contribuente in dichiarazione | 21% | Conviene attribuirla all'immobile con il canone annuo più alto |
| Le unità successive alla prima | 26% | Indipendentemente dal canale di prenotazione |
Una paura diffusa durante l'iter parlamentare è rientrata: nelle prime bozze il 21% sarebbe spettato solo a chi affitta senza portali o agenzie. Nel testo finale l'aliquota non dipende dal canale: chi usa Airbnb, Booking o un'agenzia mantiene il 21% sull'unità scelta.
La vera novità: partita IVA dal terzo immobile
Fino al 31 dicembre 2025 si potevano destinare agli affitti brevi fino a quattro appartamenti restando privati. Dal 2026 la soglia scende a due: dal terzo immobile destinato a locazione breve nell'anno, l'attività si presume svolta in forma d'impresa, con obbligo di partita IVA e regole diverse (regime forfettario o ordinario, oppure la locazione turistica imprenditoriale). Cambia anche la dichiarazione: oltre due immobili non si può più usare il modello 730.
Perché è "complessa nella pratica"
- Coordinamento in attesa di chiarimenti: su alcuni casi limite (conteggio delle unità, gestioni tramite comodatari o sublocatori, passaggi in corso d'anno) le interpretazioni degli esperti non coincidono ancora; sono attese circolari dell'Agenzia delle Entrate. Se sei vicino alla soglia, non decidere da solo.
- Regole regionali e comunali in movimento: alcune Regioni aggiungono adempimenti propri (es. in Toscana la SCIA al SUAP per l'attività imprenditoriale e i vincoli di destinazione d'uso, con transitorio fino a metà 2026).
- Il livello europeo: dal 20 maggio 2026 è pienamente applicabile il Regolamento UE 2024/1028 sulla trasparenza degli affitti brevi, che rafforza obblighi di registrazione e condivisione dati con le piattaforme.
- Il CIN resta: il Codice Identificativo Nazionale va richiesto ed esposto; è il presupposto per operare, qualunque sia il regime fiscale.
Cosa fare adesso: la checklist
- Conta gli immobili destinati ad affitti brevi per contribuente nell'anno: fino a due resti privato, dal terzo serve la partita IVA.
- In dichiarazione, assegna il 21% all'unità con il reddito più alto.
- Se nel 2026 arrivi al terzo immobile — o pensi di arrivarci — parla prima con il commercialista: la scelta del regime (forfettario, ordinario, LTI) cambia molto il risultato netto.
- Verifica gli adempimenti della tua Regione e del tuo Comune, oltre a CIN e requisiti di sicurezza.
- Tieni in ordine i dati di soggiorni e incassi: servono per la dichiarazione annuale dell'imposta di soggiorno (che resta, anche dopo l'abolizione del Modello 21).
Domande frequenti
Affitto una sola casa vacanze: per me cambia qualcosa?
No: resti al 21% con la cedolare secca, qualunque canale di prenotazione tu usi. Restano gli adempimenti ordinari (CIN, comunicazioni alloggiati, imposta di soggiorno dove prevista).
Usare Airbnb o un'agenzia fa perdere il 21%?
No. L'ipotesi circolata durante l'iter parlamentare non è entrata nel testo finale: l'aliquota dipende dal numero di immobili, non dal canale.
Ho tre appartamenti: posso restare con la cedolare secca?
Dal 2026 no: dal terzo immobile l'attività si presume imprenditoriale e serve la partita IVA. È il caso in cui il confronto con un commercialista, prima di pubblicare gli annunci per la stagione, vale più di qualunque guida.
Da quando si applicano le nuove regole?
Dal 1° gennaio 2026 (Legge n. 199/2025, pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 30 dicembre 2025).
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Fonti: Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026); art. 4 D.L. 50/2017; Regolamento UE 2024/1028. Aggiornato a luglio 2026: su aspetti interpretativi ancora aperti sono attese circolari dell'Agenzia delle Entrate — per il tuo caso specifico rivolgiti a un professionista abilitato.
