À Florence, la location de courte durée ne fonctionne qu'avec une autorisation municipale quinquennale — et dans une grande partie de la ville, les nouvelles autorisations sont bloquées. Dans le centre historique classé à l'UNESCO, le gel est en vigueur depuis 2025 (il ne vise que ceux qui étaient déjà en activité en 2024) ; en juin 2026, le Conseil municipal a étendu le blocage à neuf zones situées hors du centre. Et le TAR de Toscane, le tribunal administratif régional italien, par son arrêt n° 925 du 14 mai 2026, a rejeté 19 recours en confirmant l'ensemble du dispositif. Voici le guide à jour pour ceux qui exercent — ou voudraient exercer — dans la capitale toscane.
De la « première autorisation » à un système qui fait école
Lorsque la première autorisation fut délivrée, à l'été 2025, cela ressemblait à un tournant symbolique. Un an plus tard, c'est devenu un système : plus de 400 autorisations délivrées (270 sur les cinq premiers mois de 2026 à elles seules), environ 17.000 locations touristiques enregistrées dans la ville et un règlement — fondé sur l'art. 59 de la loi régionale toscane n° 61/2024 — qui a passé avec succès l'examen de la Corte Costituzionale, la Cour constitutionnelle italienne (arrêt 186/2025 sur la loi régionale), comme celui du TAR (arrêt 925/2026). Florence est le laboratoire national de la régulation des locations de courte durée : comprendre ses règles est utile aussi à ceux qui exercent ailleurs, car d'autres communes à forte densité touristique peuvent suivre la même voie.
Comment fonctionne l'autorisation
- Quinquennale et délivrée pour un seul bien immobilier, elle est liée au propriétaire comme au logement : si le bien est vendu, l'autorisation tombe — on n'achète pas une activité « licence comprise ».
- Inscription obligatoire au registre communal des locations touristiques.
- Enregistrement sur la plateforme régionale Turismo 5 dans les 30 jours suivant le premier contrat ; pour la location touristique non professionnelle, la SCIA — la déclaration italienne de début d'activité — n'est pas requise.
- CIN affiché — le code d'identification national italien des locations touristiques — et exigences de sécurité (détecteurs de gaz et de monoxyde de carbone, extincteur) comme dans le reste de l'Italie.
Où les nouvelles autorisations sont bloquées
Zone UNESCO (depuis 2025) : les nouvelles locations touristiques sont interdites ; seuls les logements déjà régulièrement en activité au cours de l'année 2024 peuvent poursuivre. Depuis juin 2026, le blocage s'étend aux sous-zones A3 et A4 : Campo di Marte, San Jacopino, Gavinana, Pignoncino e Paolo Uccello, Statuto e Rifredi, Libertà, Oberdan e Savonarola, Bronzino e Pier Vettori, Fonderia e Petrarca — soit plus de 60.000 logements. Ceux qui étaient déjà en activité continuent ; pour se mettre aux normes de qualité, un moratoire court jusqu'en 2028.
Les normes minimales des logements
| Exigence | Minimum |
|---|---|
| Surface du logement | 28 m² |
| Chambre simple / cuisine habitable | 9 m² |
| Chambre double ou avec lit double | 14 m² |
| Salle de bains | 2,5 m² |
À quoi s'ajoutent la conformité en matière d'urbanisme, d'installations techniques, de sécurité incendie, d'acoustique et d'hygiène.
Sanctions et déchéance
Les infractions aux articles sur les restrictions et les normes coûtent de 1.000 à 10.000 euros. L'autorisation tombe après trois sanctions, en cas de fraude avérée à la taxe de séjour, ou après 12 mois d'inactivité — avec une exception importante introduite en Conseil : la déchéance ne s'applique pas si, pendant cette période, le logement a été loué par des contrats de plus de 30 jours.
Keybox interdites et enregistrement « de visu »
Depuis 2025, il est interdit à Florence d'installer des keybox sur les façades, en particulier dans la zone UNESCO. Le check-in autonome reste possible, mais l'identification du client doit se faire de visu : reconnaissance en temps réel du document et de la personne, y compris à distance — jamais une simple boîte à clés.
Questions fréquentes
Puis-je ouvrir une nouvelle location de courte durée dans le centre de Florence ?
Non : dans la zone UNESCO, les nouvelles autorisations sont bloquées (sauf pour les logements déjà en activité en 2024), et depuis juin 2026 le blocage couvre aussi neuf zones de la périphérie. Hors des secteurs protégés, l'autorisation quinquennale reste de toute façon obligatoire.
Si j'achète un appartement déjà exploité en location de courte durée, l'autorisation me revient-elle ?
Non : l'autorisation est liée au propriétaire et au logement ensemble, et elle tombe avec la vente. C'est le point le plus sous-estimé par ceux qui envisagent d'investir dans le secteur : la valeur de l'opération doit être calculée sans tenir le titre pour acquis.
J'exerce déjà : que dois-je faire ?
Inscription au registre communal, CIN affiché, exigences de sécurité immédiatement ; pour les normes de surface et de qualité, le moratoire court jusqu'en 2028. Et attention à la continuité : 12 mois sans activité (et sans location longue durée) font tomber le titre.
Ces règles ne valent-elles qu'à Florence ?
Le règlement est municipal, mais il s'appuie sur la loi régionale toscane n° 61/2024, qui permet aux communes à forte densité touristique d'instaurer des régimes analogues — et la solidité juridique du modèle florentin (Cour constitutionnelle + TAR) le rend reproductible. Ceux qui exercent dans d'autres villes touristiques feraient bien de suivre ce dossier.
Sans keybox, sans clés, en règle
L'interdiction des keybox et l'obligation de reconnaissance de visu sont en train de changer le check-in à Florence, et pas seulement. Les serrures électroniques GuestKey suppriment clés et boîtes : des codes d'accès temporaires valables pour le seul séjour, rien sur les façades, des accès tracés pour chaque logement — l'identification du client restant gérée selon les règles en vigueur. Découvrez GuestKey ou explorez les serrures connectées pour hébergements touristiques.
Sources : règlement de la Commune de Florence (délibération n° 27 du 5/5/2025 et modification de juin 2026) ; TAR de Toscane, arrêt n° 925 du 14/5/2026 ; Corte Costituzionale, arrêt n° 186/2025 ; loi régionale de Toscane n° 61/2024. Mis à jour en juillet 2026 : les périmètres et les critères peuvent être modifiés par le Conseil municipal au vu du suivi — vérifiez toujours les actes à jour de la Commune.
