Une copropriété ne peut pas interdire les locations de courte durée à la majorité : seul un règlement de nature contractuelle peut les bloquer, au moyen d'une clause claire et sans équivoque. C'est le principe désormais bien établi par la jurisprudence — et en janvier 2026 la Cassazione, la Cour de cassation italienne (ordonnance n. 1105 du 19/1/2026), a encore relevé la barre pour qui veut faire cesser l'activité. Voici ce qui peut réellement vous arrêter, ce qui ne le peut pas, et la liste de contrôle à passer en revue avant de commencer (ou d'acheter un bien destiné à la location de courte durée).
La règle de base : contractuel oui, décidé en assemblée non
| Type de règlement | Peut-il interdire les locations de courte durée ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| Contractuel (établi par le constructeur et repris dans les actes d'achat, ou approuvé à l'unanimité) | Oui, si la clause est claire et explicite | Il touche aux droits de chacun comme une charge réelle acceptée à l'achat |
| Décidé en assemblée (approuvé à la majorité) | Non | Il ne peut pas restreindre le droit de propriété : une délibération qui interdit purement et simplement la location de courte durée est nulle |
Attention à un détail qui surprend beaucoup de monde : pour être opposable, le règlement contractuel n'a pas besoin d'être matériellement annexé à l'acte notarié — il suffit que l'acte d'achat y renvoie (Cass. n. 24526/2022).
La clause doit être claire : « hôtels et pensions interdits » ne suffit pas
La Cassazione exige que les interdictions résultent d'« expressions révélant de façon incontestable une intention claire et explicite » (Cass. n. 21307/2016) : les limites à la propriété s'interprètent strictement, jamais de façon extensive. C'est pourquoi plusieurs tribunaux ont estimé qu'une clause interdisant « hôtels, pensions ou meublés de tourisme » ne bloque pas automatiquement la location de courte durée : louer un appartement pour quelques jours, sans services hôteliers, relève de la jouissance du bien, non d'une activité d'hébergement. Les règlements plus récents ont toutefois retenu la leçon et interdisent expressément « les locations inférieures à six mois » : une clause de ce type, si elle est contractuelle, est valable et opposable.
La limite à ne pas franchir : l'activité para-hôtelière
Le tableau s'inverse dès lors que la gestion prend les traits d'un hébergement organisé. Le tribunal de Milan (jugement n. 8753/2025) a ordonné la cessation d'une activité gérée et présentée comme un véritable hôtel, en violation d'un règlement contractuel qui imposait un usage d'habitation. La distinction pratique qui ressort de la jurisprudence :
- Compatible avec la location de courte durée : ménage de fin de séjour, linge fourni à l'arrivée, attentions occasionnelles.
- Indices d'une activité d'hébergement : réception, petit-déjeuner, ménage périodique pendant le séjour, changement de linge en continu, organisation de type entrepreneurial.
Si votre règlement contractuel limite l'usage à l'habitation, rester du bon côté de cette ligne est ce qui met votre activité à l'abri.
La nouveauté 2026 : les interdictions sont des servitudes, et la procédure se complique (pour qui vous attaque)
Par l'ordonnance n. 1105 du 19 janvier 2026, la Cassazione a qualifié les interdictions du règlement de charges réelles / servitudes réciproques : l'action de la copropriété pour les faire valoir est une confessoria servitutis et exige la participation au procès de tous les titulaires de droits sur le bien (litisconsortium nécessaire). Dans l'affaire jugée, la copropriété n'avait assigné que la société qui gérait les appartements, et non le propriétaire (une société de crédit-bail) : le jugement qui ordonnait l'arrêt du B&B a été déclaré nul. Traduction : les limitations à la propriété doivent être précises, fondées et invoquées en mettant en cause celui qui en est titulaire — pas de raccourci.
Ce que la copropriété peut faire malgré tout (même sans interdiction)
Même là où la location de courte durée est licite, la copropriété conserve de vrais moyens d'action : encadrer l'usage des parties communes (les délibérations sont valables tant qu'elles ne touchent pas au droit de louer), appliquer les sanctions prévues par le règlement en cas d'infraction, agir contre les nuisances excédant la tolérance normale (art. 844 du code civil italien) et demander réparation des dommages causés par les hôtes, dont le propriétaire répond. Une cohabitation paisible, en somme, sert aussi celui qui est dans son droit.
La liste de contrôle avant de commencer (ou d'acheter)
- Procurez-vous le règlement et vérifiez sa nature : contractuel (repris dans votre acte notarié ?) ou adopté en assemblée.
- Lisez les mots exacts des clauses portant sur les destinations d'usage et les activités interdites : « activités d'hébergement », « pensions » et « locations inférieures à X mois » n'ont pas du tout les mêmes effets.
- Si vous êtes sur le point d'acheter pour destiner le bien à la location de courte durée : cette vérification se fait avant le compromis, pas après.
- Organisez la gestion du côté « location » de la ligne : pas de services de type hôtelier si le règlement limite l'usage à l'habitation.
- N'oubliez pas les obligations 2026 qui ne relèvent pas de la copropriété : CIN, le code d'identification national italien, affiché, identification des hôtes selon les règles en vigueur, nouveaux seuils fiscaux de la Legge di Bilancio 2026, la loi de finances italienne et déclaration annuelle de la taxe de séjour.
Questions fréquentes
L'assemblée peut-elle interdire les locations de courte durée à la majorité ?
Non : une délibération ou un règlement adopté en assemblée ne peut pas restreindre le droit de propriété. Une interdiction introduite après l'achat exige l'unanimité des copropriétaires.
Mon règlement interdit « pensions et meublés de tourisme » : dois-je m'arrêter ?
Pas automatiquement : la jurisprudence interprète les interdictions de façon stricte et la location de courte durée sans services hôteliers n'est pas une activité d'hébergement. Mais l'appréciation dépend des mots exacts de la clause et de la façon dont vous gérez l'activité : faites examiner le règlement par un juriste avant d'investir.
Puis-je proposer le ménage et le linge à mes hôtes ?
Le ménage de fin de séjour et le linge remis à l'arrivée sont considérés comme compatibles avec la location. Réception, petit-déjeuner et ménage en continu pendant le séjour font basculer l'activité vers l'hébergement : c'est là que les règlements imposant un usage d'habitation deviennent un problème.
La copropriété peut-elle interdire les boîtes à clés ?
Elle peut en encadrer l'installation sur les parties communes (façade, garde-corps), et dans plusieurs villes les communes les ont interdites sur le domaine public. La solution la plus solide consiste à déplacer l'accès sur la porte de l'appartement, avec des systèmes qui n'occupent aucun espace commun.
Moins de frictions en copropriété, par conception
Une grande partie des tensions entre copropriétaires autour des locations de courte durée naît de clés qui circulent, d'interphones qui sonnent, d'hôtes qui se trompent de porte. Les serrures électroniques GuestKey suppriment les clés et les boîtes à clés : codes temporaires valables pour la seule durée du séjour, accès tracés, aucun objet sur les parties communes — et le registre des entrées, utile aussi en cas de litige. Découvrez GuestKey ou explorez les poignées et serrures connectées.
Sources : Cass. n. 21307/2016 ; Cass. n. 24526/2022 ; Cass. ord. n. 2770/2025 ; Cass. ord. n. 1105 du 19/1/2026 ; Trib. Milan n. 8753/2025. Mis à jour en juillet 2026. Les clauses des règlements s'apprécient au cas par cas : pour votre règlement particulier, adressez-vous à un juriste.
