La Legge di Bilancio 2026, la loi de finances italienne (loi n° 199 du 30 décembre 2025, en vigueur depuis le 1er janvier 2026), a modifié les règles des locations de courte durée sur deux points : elle confirme les taux de la cedolare secca, le prélèvement forfaitaire italien sur les loyers (21 % sur un bien au choix, 26 % au-delà), et elle abaisse de quatre à deux le seuil au-delà duquel l'activité est présumée professionnelle. À partir du troisième bien destiné à la location de courte durée, il faut une partita IVA, le numéro de TVA italien. Cela paraît simple — et c'est exactement là que les complications commencent. Voyons ce qui est certain, ce qui est encore en cours de clarification et ce qu'il faut faire tout de suite.
Les taux de la cedolare secca : confirmés
| Situation | Taux | Remarques |
|---|---|---|
| Un logement, choisi par le contribuable dans sa déclaration | 21% | Mieux vaut l'attribuer au bien dont le loyer annuel est le plus élevé |
| Les logements suivants | 26% | Quel que soit le canal de réservation |
Une crainte très répandue pendant le parcours parlementaire s'est dissipée : dans les premières moutures, le 21 % n'aurait été réservé qu'à ceux qui louent sans passer par des portails ou des agences. Dans le texte final, le taux ne dépend pas du canal : qui passe par Airbnb, Booking ou une agence conserve le 21 % sur le logement choisi.
La vraie nouveauté : partita IVA dès le troisième bien
Jusqu'au 31 décembre 2025, on pouvait consacrer jusqu'à quatre appartements à la location de courte durée tout en restant un particulier. À partir de 2026, le seuil descend à deux : dès le troisième bien mis en location courte durée dans l'année, l'activité est présumée exercée sous forme d'entreprise, avec obligation de partita IVA et des règles différentes (régime forfaitaire ou ordinaire, ou bien la location touristique exercée en entreprise). La déclaration change elle aussi : au-delà de deux biens, on ne peut plus utiliser le modello 730, la déclaration de revenus simplifiée italienne.
Pourquoi c'est « compliqué en pratique »
- Coordination en attente de clarifications : sur certains cas limites (décompte des logements, gestion par des comodataires ou des sous-loueurs, changements en cours d'année), les interprétations des experts ne coïncident pas encore ; des circulaires de l'Agenzia delle Entrate, l'administration fiscale italienne, sont attendues. Si vous êtes proche du seuil, ne décidez pas seul.
- Règles régionales et communales en mouvement : certaines Régions ajoutent leurs propres obligations (par ex. en Toscane la SCIA au SUAP, la déclaration d'activité au guichet unique italien, pour l'activité professionnelle, ainsi que les contraintes d'affectation des locaux, avec une période transitoire jusqu'à la mi-2026).
- L'échelon européen : à partir du 20 mai 2026, le règlement UE 2024/1028 sur la transparence des locations de courte durée est pleinement applicable ; il renforce les obligations d'enregistrement et de partage des données avec les plateformes.
- Le CIN demeure : le Codice Identificativo Nazionale, le code national d'identification italien des hébergements, doit être demandé et affiché ; c'est la condition pour exercer, quel que soit le régime fiscal.
Que faire maintenant : la checklist
- Comptez les biens destinés à la location de courte durée par contribuable sur l'année : jusqu'à deux, vous restez un particulier ; dès le troisième, la partita IVA est obligatoire.
- Dans la déclaration, affectez le 21 % au logement dont le revenu est le plus élevé.
- Si en 2026 vous atteignez le troisième bien — ou pensez y arriver — parlez-en avant avec votre expert-comptable : le choix du régime (forfaitaire, ordinaire, LTI) change beaucoup le résultat net.
- Vérifiez les obligations de votre Région et de votre Commune, en plus du CIN et des exigences de sécurité.
- Tenez à jour les données de séjours et d'encaissements : elles servent pour la déclaration annuelle de la taxe de séjour (qui subsiste, même après la suppression du Modello 21).
Questions fréquentes
Je loue une seule maison de vacances : est-ce que cela change quelque chose pour moi ?
Non : vous restez à 21 % avec la cedolare secca, quel que soit le canal de réservation utilisé. Les obligations ordinaires demeurent (CIN, déclaration des personnes hébergées, taxe de séjour là où elle est prévue).
Passer par Airbnb ou une agence fait-il perdre le 21 % ?
Non. L'hypothèse qui a circulé pendant le parcours parlementaire n'est pas entrée dans le texte final : le taux dépend du nombre de biens, pas du canal.
J'ai trois appartements : puis-je rester à la cedolare secca ?
À partir de 2026, non : dès le troisième bien, l'activité est présumée professionnelle et la partita IVA est obligatoire. C'est le cas où un échange avec un expert-comptable, avant de publier les annonces de la saison, vaut plus que n'importe quel guide.
À partir de quand les nouvelles règles s'appliquent-elles ?
Depuis le 1er janvier 2026 (loi n° 199/2025, publiée à la Gazzetta Ufficiale, le journal officiel italien, le 30 décembre 2025).
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Sources : loi italienne du 30 décembre 2025, n° 199 (Legge di Bilancio 2026) ; art. 4 du D.L. 50/2017, décret-loi italien ; règlement UE 2024/1028. Mis à jour en juillet 2026 : sur les points d'interprétation encore ouverts, des circulaires de l'Agenzia delle Entrate sont attendues — pour votre cas particulier, adressez-vous à un professionnel habilité.
